Update over Erfpachtplan

Update / Vragen over Erfpachtplan

Onlangs heeft de Partij voor de Dieren een alternatief erfpachtplan ingediend samen met het CDA en de Partij van de Ouderen. Het collegevoorstel voor de overstap vinden wij niet goed. Wij vragen het College een overstapregeling op te stellen, door te rekenen, en voor te leggen die:

- uitgaat van de ‘schaduwgrondwaarde’. Dat is de historische grondwaarde aangepast aan de inflatie min één procent.
- Dat te toetsen en zo nodig corrigeren vanuit het uitgangspunt dat die grondwaarden gemiddeld (ongeveer) 10 procent van de WOZ-waarde van de woningen zouden moeten bedragen. Dat is een toets op het niveau van het hele bestand. Voor individuele erfpachters geldt in ons voorstel daarnaast de toets dat de grondwaarde zich tussen een bandbreedte van 5 procent en 15 procent van die WOZ-waarde (2014) zou moeten bevinden.

Wij hebben van enkele erfpachters de vraag gekregen hoe deze twee methodes zich tot elkaar verhouden? Kan de gemeente erfpachters niet elke erfpachter dan een aanbod doen tussen de 5 en 15 procent?

Ter verduidelijking:

Waarom de schaduwgrondwaarde als grondslag voor afkoopsom en canon?

De AB 2000 gaan er bij de berekening van de grondwaarde bij een canonherziening vanuit dat de gemeente een redelijke deel van de gezamenlijke waarde van het perceel en de opstallen aan het perceel toebedeeld krijgt. Hierbij gaat de gemeente uit van de onderhandse verkoopwaarde van normaal onderhouden percelen en opstallen in verhuurde of gebruikte staat (zie AB 2000 artikel 11 sub 3 leden 2 en 3).

De schaduwgrondwaarde is gelijk aan de grondwaarde bij uitgifte, gecorrigeerd voor de inflatie, minus 1% en wordt jaarlijks vastgesteld. De achterliggende gedachte van het introduceren van de schaduwgrondwaarde is geweest dat uiteindelijk bij het einde van het tijdvak de hoogte van de canon voor het nieuwe tijdvak geen al te grote verrassing zal zijn. Dat niet de volledige inflatiecorrectie wordt toegepast, maar de inflatie minus 1%, wordt door de gemeente verklaard doordat bij volledige inflatiecorrectie de grondwaarde immers aanmerkelijk hoger zal zijn dan de grondwaarde die volgens de geldende gemeentelijke taxatiemethodiek met toepassing van een forfaitair kortingspercentage van 40 aan het einde van het tijdvak zou worden vastgesteld. Hieraan ligt dan weer ten grondslag de ervaring dat de waardeontwikkeling van bestaand onroerend goed in de pas loopt met de geldontwaarding (zie Eindrapportage 100 jaar erfpacht; operatie Groot onderhoud, 4 januari 2000, voetnoten 3 en 4).

De schaduwgrondwaarde is ook in het huidige erfpachtbeleid ingevoerd, onder andere in:

- Beleid inzake perceeluitbreiding (2001);
- Beleid vervroegde herziening erfpachttijdvakken (2008);
- Beleid instructie voor vooruitbetaling van de canon (afkoopinstructie) (2015);
- Wijziging erfpachtbeleid inzake canonherziening einde tijdvak (2016).

Voor al herziene erfpachtrechten (bij uitgifte onder AB 1915, AB 1934, AB 1937) geldt, juridisch gezien, dat de gemeente en de erfpachter overeenstemming hebben bereikt over de grondwaarde bij canonherziening. Mensen zijn akkoord gegaan met het gemeentelijk aanbod, of deskundigen hebben een bindend advies gegeven, wat in het overgrote deel van de gevallen lager uitviel. De gemeente heeft de herziene grondwaarden ook opgenomen in de gemeentelijke administratie als schaduwgrondwaarde.

Voor nog niet herziene erfpachtrechten uitgegeven voor 2000 (AB 1966 en AB 1994) geldt dat de canon net als de schaduwgrondwaarde op afstand wordt geïndexeerd. Voor zover de schaduwgrondwaarde van deze erfpachtrechten nog niet is opgenomen in de gemeentelijke administratie, geldt dat deze eenvoudig is vast te stellen op basis van de grondwaarde bij uitgifte en de cumulatieve historische indexatie van de canon.

Voor uitzonderingssituaties zal aanvullend beleid moeten worden ontwikkeld.

Waarom de toets op marktconformiteit?

De toets op marktconformiteit is bedoeld als ‘controle’. Wij vinden het niet wenselijk dat de grondwaarden te ver af staan van wat mensen redelijkerwijs zouden kunnen verwachten, en wat voortvloeit uit de bestaande praktijk. We vinden dat het voorstel voor de overstapregeling niet te ver kan afwijken van de bestaande praktijk. Als de schaduwgrondwaarden te hoog worden wordt de overstap te duur en kunnen we niet tot een beter stelsel komen. Daarom deze toets.

Hoe de correctie plaatsvindt als blijkt dat de waarden te hoog uitvallen moet in dat geval nader worden uitgewerkt. Maar het is dus niet de bedoeling dat de gemeente zelf een aanbod doet tussen die bandbreedte, bijvoorbeeld per wijk. Het voordeel van de schaduwgrondwaarde is dat het ook rekening houdt met de verschillende situaties van verschillende erfpachters en hun keuzen in het verleden.

We kregen ook de vraag in hoeverre dit nadelig is voor sommige groepen erfpachters die in het verleden al een relatief ‘slechte’ deal hebben gekregen: een canonherziening op grond van relatief hoge grondwaarden. Bijvoorbeeld in een deel van Zuidoost waar wel een lage Buurtstraatquote uitrolde. Op grond van een eerste doorrekening hebben we gezien dat ons voorstel ook voor erfpachters in deze delen van de stad voordeliger uitvalt. Het erfpachtstelsel is zo complex dat er uitzonderingen kunnen zijn; dan moet de gemeenteraad dat corrigeren zodat alle erfpachters in de stad op een redelijke en marktconform wijze kunnen overstappen.

Inmiddels hebben VVD en D66 aangegeven dat ze ons plan met interesse bestuderen. Ze hebben middels verschillende vragen en opmerkingen aangegeven onze kant op te schuiven, en ook te willen dat de overstapregeling beter aansluit op de bestaande praktijk. D66 heeft het college vrijdag schriftelijk gevraagd om de financiële consequenties door te rekenen, indien voor alle herzieningen wordt uitgegaan van een netto grondquote van 10%. Dat sluit aan bij ons voorstel Dat is mooi. Het is wel zaak dat er zo snel mogelijk duidelijkheid komt. VVD en D66 hebben immers samen met de Partij voor de Dieren/CDA/PvdO een meerderheid in de gemeenteraad.